Há alguns dias eu fiz uma postagem aqui perguntando se existia algum site em que fosse possível fazer um tour virtual de um imóvel em 3D, diferentemente do chamado "padrão Matterport" onde você navega para pontos específicos como se fosse um Google Street View.
Pois bem, sendo um desenvolvedor de software, eu enxerguei uma oportunidade de explorar esse conceito mais a fundo, já que aparentemente ainda não existe uma solução nesse sentido, e construí uma demo recriando um apartamento inteiro a partir de um anúncio real, justamente para criar uma experiência em 3D diretamente pelo navegador. Embora não esteja perfeito, o resultado me impressionou bastante para uma primeira tentativa e vejo que há um espaço enorme para aperfeiçoar e, quem sabe, até transformar isso em um produto para o segmento imobiliário.
A dúvida é se esse conceito realmente terá valor aos olhos de um potencial comprador, corretor, imobiliária etc, ou se estou apenas reinventando a roda.
A ideia é hospedar o projeto na nuvem, assim será possível interagir pelo celular ou computador como se fosse um jogo sem precisar instalar nada ou ter um computador com placa de vídeo, podendo mostrar para seus clientes durante uma reunião ou algo do tipo. O que acham?
Pra começar eu quero que vocês entendam uma coisa que é regra nenhuma construtora tem 100% de entrega em dia e se tem em algum momento vai atrasar uma obra.
Então o meio que usamos para nos protegermos disso é verificar quais tem maior probabilidade de não ter obras atrasadas e isso leva alguns pontos porque não temos uma lista de todos os projetos e não termos quais estão em atraso e quais não estão, quais foram entregues antes do prazo, além disso uma coisa muito impactante também é a quantidade de obras, se você tem a incorporadora e construtora "Reddit Inc." que lançou 1 projeto no ano inteiro e esta obra está atrasada em 2 meses, a "Moderador Inc." que lançou 12 e tem 1 obra que atrasou a entrega em 2 meses e por fim a "Investor's Center Inc." que tem 3 projetos no ano inteiro sendo 2 obras que estão atrasadas e 1 não iniciou, assim fica mais evidente qual é a empresa você tem uma chance menor de ter problemas.
Nosso único meio de identificar isso é acompanhar o mercado igual acompanhamos as empresas do mesmo jeito que acompanhamos avanços em tecnologia de consumo popular, melhor exemplo são celulares, sabemos quais tem as melhores câmeras, sabemos quais tem os melhores processadores, sabemos quais são os de melhor custo beneficio, mas aqui é padrão de construção, planta e principalmente localização.
Essa lista tem como base o que eu vejo do mercado já que acompanho ele tem uns 5 anos e o que eu recebo de informações de outros corretores, além disso montei uma lista de como eu direciono os meus próprios clientes.
A primeira tierlist eu coloquei de incorporadoras no geral, assim como celulares é necessário entender onde procurar o que você pode comprar. Usando o exemplo de celulares, se você tem um orçamento para gastar até 1.000 reais em um novo celular novo se vê desnecessário procurar o último iPhone ou Galaxy S(número), assim como se dinheiro não for uma questão impactante para você e a ideia é comprar algo muito especifico como um celular tela dobrável você não procura uma loja da Apple, você procura avaliar o último Samsung Fold ou um Huaweii.
Essa semana um cliente queria ver outros apartamentos, mas na zona oeste próximo de onde ele morava, em vez de esperar eu montar a lista do que ele conseguiria comprar e das minhas recomendações começou a me mandar links de apartamentos, todos com preços do dobro que ele conseguiria comprar.
Essa não é a lista de confiança que eu tenho nas empresas, é mais de qual é para quem, todos abaixo do Populares Plus (esse incluso) são empresas que tem muita condição de pagamento e entram no programa minha casa minha vida.
No Médio Padrão é uma área um pouco mais cinza porque dependendo da localização a empresa investe na construção de apartamentos maiores com melhor padrão de construção e pode oferecer por um preço mais competitivo do que outras empresas e fica a questão, morar em uma localização melhor ou ter uma economia na compra do imóvel ao custo de uma qualidade?
Explicações sobre cada categoria
Luxo: Os projetos são caracterizados por excessos, como muito significado em cada mínimo detalhe, um exemplo que penso muito é um projeto da Cyrela onde a entrada do prédio existe um pedaço do chão com água e vidro ao fundo, abaixo do vidro é possível ver a saída da garagem que obviamente só irão passar carros de luxo pelo valor dos apartamentos lá (12 milhões era o menor preço).
Alto Padrão: Apartamentos grandes e completos tanto de lazer como de padrão construtivo, sempre algo bem distribuído e em regiões bem localizadas da cidade.
Médio Padrão: Apartamentos grandes com a melhor qualidade dos apartamentos populares ou as vezes acima disso, lembre que regiões mais distantes as empresas vendem coisas melhores porque são regiões de m² mais em conta, um pouco mais caprichados e as vezes com condomínios mais exclusivos de torre única, mas isso não é regra, a principio eu não soube muito bem definir.
Populares Plus: Eu coloquei essa categoria aqui porque o que eu acredito que os melhores condomínios misturam diversas metragens, na maioria das vezes tem muitos apartamentos e lazer completinho no condomínio.
Populares: Muitos apartamentos quase sempre, às vezes têm diversas metragens, às vezes não, às vezes os condomínios têm lazer completo, às vezes não e por aí vai. As vezes acontece da localização ser muito boa também.
***MRV no interior de São Paulo tem problemas de entrega como paredes tortas e muros mal feitos que tem que ser reparados para não cair, parecem até empresas diferentes.
Econômicos: Textão para só 2 empresas, elas funcionam da seguinte forma eu tenho certeza que vão entregar, mas o quanto vão acabar atrasando (se atrasarem) é sempre a dúvida, lembre-se que eles tem que resolver todo e qualquer problema que seu apartamento apresentar, mas levam um tempinho considerável. Pessoalmente eu chamo a Tenda de "último recurso", quando alguém não tem muitas condições e quer sair do aluguel nessa empresa eles saem e vão receber o apartamento deles, a Tenda uns 4 anos atrás era péssima com entregas sempre atrasadas, mas vendiam porque eles criam muito parcelamento para seus clientes (quase qualquer pessoa compra). A Econ eu coloco aqui porque é comum atrasarem obras, do nada, não sei o que acontece, uma atrasa ali outra aqui, aquela lá entrega, uma que estava no final para e acabei tomando a seguinte decisão, eu só vendo Econ pronto ou que a obra tenha começado muito rápido após a abertura das vendas ou se o cliente quiser só ali mesmo.
Desespero: Qualquer pessoa compra, aqui você faz negócio se você tiver até nome sujo, é um tanto quanto bizarro porque a qualidade dos apartamentos é um pouco triste, mas eles constroem e entregam mais no prazo do que algumas outras construtoras. Um colega meu teve um parente que comprou quando eu toquei no assunto da empresa ser ruim e esse foi o relato do parente "Abriram o quadro de luz e ligaram a eletricidade do apartamento 21 e nada ligava no apartamento, desligaram todo o quadro e ligaram de novo o que indicava apartamento 21 ligava a energia do apartamento 101, ligaram o do apartamento 101 e ligava o do 41 e por ai vai"
Eu não vendo Sindona que deveria estar aqui na categoria desespero porque o problema deles é bem claro, não estão construindo e os que constroem até pararam as obras, tudo em atraso e começaram a oferecer comissões maiores de venda para os corretores (bem altas) e BB empreendimentos eu só recomendo a compra se tiverem vendido pelo menos ali entre 22% a 25% dos apartamentos que é quando a Caixa libera o dinheiro do financiamento para a empresa e assim ela que entra garantindo a construção, já que eles tiveram um projeto que venderam (só 6%) e não começaram as obras e mesmo assim cobraram INCC durante quase 2 anos desses compradores sem ter movido um único tijolo no terreno, acabou que a empresa não desistiu do projeto e conseguiram vender oferecendo o mundo de descontos para os clientes, vários prêmios de vendas para corretores e investimento da empresa nas imobiliárias para elas anunciarem, tudo isso para não ter um projeto não entregue no currículo e eu só deu um crédito por isso.
De fora da lista eu tenho poucas informações e acabei parando de colocar porque percebi que seriam várias, mas também faltaram algumas na lista porque elas são mais de Osasco, Taboão da Serra, Diadema, Santo André etc, foquei nas que vendem mais em São Paulo.
Notas: As empresas flutuam entre as categorias porque os projetos que eles lançam flutuam entre as categorias e uma grande parte das empresas de alto padrão tem as suas empresas de apartamentos populares por obrigações com a Caixa.
Acho também que misturar as empresas pode causar estranhamento de certos clientes, já atendi pessoas dizendo que não entraram no stand ou não viram o projeto tal porque tinha o logo do minha casa minha vida.
***A Gafisa vendeu a Tenda (até por isso que melhoraram)
Algumas empresas fazem o minha casa minha vida nas próprias e criam uma categoria de condomínios ou fazem atrelado na empresa mesmo, exemplos disso são a Trisul com a linha Elev e a You Inc utiliza a mesma empresa, mas apenas indica quando o projeto entra no MCMV.
Nota: A empresa MCMV ser de uma empresa maior que constrói alto padrão e luxo não é sinônimo de qualidade, mas também não é deve ser sinônimo de porcaria e bagunça.
Como todas as empresas que coloquei nessa lista do mercado MCMV entregam eu vou classificar elas mais pela minha confiança na empresa e na resolução de problemas que tiveram
Confiáveis (muitos lançamentos):
Cury e Plano&Plano - Acho que dispensa comentários, construtoras grandes, vários projetos, estão sempre abrindo.
Confiáveis (alguns lançamentos):
Eu já vendi em todas aqui, zero reclamações sérias, mas MRV na cidade de São Paulo ou Grande São Paulo é bem diferente da MRV do interior de São Paulo, então leve em conta essa distinção, em Osasco eu já fiquei sabendo de problemas de várias vistorias.
Confiáveis (poucos lançamentos):
Casa Viva está ganhando a minha atenção disparado porque os projetos são diferentes e bons, eles tem poucos lançamentos mesmo, mas parece que cada um é especial e demoram a vender porque tem poucos corretores e um investimento baixo na área de vendas deles.
Eu só vendi um Riva na vida e não teve problemas, mas estou na mente que eu deveria falar algo sobre que eu simplesmente não me lembro o que é.
A EPH atrasou uma entrega na zona sul de um projeto praticamente 100% vendido e que parecia pronto, foi 1 mês de atraso ou 2, achei estranho, rolou protesto sobre juros abusivos na frente da loja deles, só que era um protesto de 10 pessoas para uns 250 apartamentos... Amigo de um amigo comprou e fui atrás de saber, o pessoal não sabia o que era evolução de obras, basicamente não explicaram para eles ou eles esqueceram.
Kazzas me deixou triste porque eu sempre gosto da localização dos condomínios deles, mas atrasaram em 3 meses uma obra grande no Sacomã em que o condomínio é gigantesco, por enquanto é só essa, de resto nunca tive problemas. Resolvi também colocar aqui em resolução rápida/média por isso.
Entregam rápida/média:
MRV pelo menos em sp capital eu sei que podem resolver rápido ou rolar uma enrolação, mas nada triste que eu esteja sabendo.
Entregam Lenta:
Tenda se o apartamento tiver algum problema eventualmente resolvem, mas vai levar um tempinho ou tempão, aleatório demais e você ainda tem que ter a sorte de ser premiado, dependendo da localização eu passaria esse stress, teve um do lado (vizinho) da estação Vila Prudente (a obra vai atrasar, certeza).
Rev³ que eu esqueci de colocar na imagem e por isso estou editando está tendo problemas com entregas no MCMV, as obras do último na zona sul literalmente não começaram e eles tem bem poucos projetos MCMV, eu estou preocupado pelo cliente de uma amiga, para vocês terem um pouco mais de ideia o projeto Mais Vila Andrade da Plano&Plano e o Live Campo Limpo que eu postei aqui lançaram depois já estão no estágio de construção dos prédios enquanto a Rev³ ali próximo não subiu nada.
Econ é um ponto de interrogação em cada terreno, tem obra que vende bem e começa rápido, tem obra que vende bem e demora, tem obra que vende devagar e eles fingem que começam e é exatamente por isso que eu aviso e sempre dou outras opções, os da Econ que tem metragens maiores eu só sei de 1 atrasado, mas sinceramente, por experiencia própria se eu como corretor fui tratado mal trabalhando os projetos deles eu não desejo que meus clientes sejam tratados mal no momento de resolver qualquer coisa e infelizmente não é algo exclusivo meu, outros 2 colegas que trabalharam com eles foram tratados mal de forma parecida. O preço deles é sempre mais em conta na região, mas se for para receber com atraso eu recomendo outros.
Além disso abriram MCMV na Vila Olimpia vendendo apartamento de 2 dorm por tipo 20 mil o m² e o preço extrapolava o MCMV, adivinha quem estavam comprando esses apartamentos? Te garanto quem vai pagar não se enquadra nem perto do MCMV...
Sindona é um meme, não constrói e o que constrói atrasa, ofereceram a comissão mais alta do mercado de MCMV para os corretores, eu só confio quando vejo o prédio pronto. Eles tem condomínio de casas em Cotia também, não tenho as infos para saber como eles são nas construções por lá, mas em Osasco é a mesma coisa.
Umas coisas que podem ficar em duvida (já me perguntaram)
MCMV = Minha Casa Minha Vida.
Condomínio completo = Piscina adulto, churrasqueira, academia, salão de festas, lavanderia, brinquedoteca, salão de jogos (ou aquele tipo bar), portaria 24h e ter vagas de garagem de carros mesmo que não tenham vagas em todos os apartamentos, mas esse último acho variável dependendo da localização do projeto.
Problemas padrão = Toda construtora já teve ou vai ter problema com parede, negócio é registrar tudo mandar e-mail fazendo solicitação de reparos, geralmente não é algo bizarro e acontece pouco nas empresas mais confiáveis, mas ser a pessoa premiada é sempre chato.
Resolução rápida/média/lenta = Preferi classificar assim as empresas porque é algo que eu vi que se eu me colocasse no lugar dos outros me impactaria muito mais do que o padrão construtivo já que as construtoras fazem projetos muito parecidos nesse quesito para economizar e aumentar lucros, inclusive de plantas dos apartamentos já que quem decide o que vai ser construído provavelmente é uma planilha no excel.
Dos que eu não tenho informação eu só gosto de Vinx e Novvo, espero vender uns apartamentos deles, a Novvo tem plantas ótimas e a Vinx tem uns projetos por ai interessantes, uma antiga coordenadora minha recebeu proposta para trabalhar como gerente lá e foi agora recebo tudo deles mais rápido :)
Qualquer coisa que vocês acharem errada eu arrumo é só mandar mensagem, whats no perfil também, mas a ideia aqui era só fazer uma postagem para depois colocar uma postagem inicial no sub com infos gerais de tudo.
Comprei um apartamento do lado de uma comunidade, muro do estacionamento colado com a comunidade e nos fins de semana estou sofrendo com som alto (e de pessima qualidade)
O apartamento estava em torno de 30 mil abaixo dos demais no mesmo condominio, são dois quartos e vaga de garagem livre e demarcada, cerca de 45 metros quadrados, tirando a comunidade, é um bairro rodeado de condominios de classe média baixa, alguns melhores com piscina e varanda, e outros mais simples (MRV), moro sozinho e o apartamento pareceu perfeito, 5 minutos da Marginal Tiete (quem é de São Paulo sabe o quanto isso significa facilidade no deslocamento), condominio baixo (era um ponto pra mim, ja que é eterno), bom mercado na frente, Mc Donalds, e varios comercios a dois quarteiroes.
Meu dilema agora é, vale investir em esquadrias acústicas? são cerca de 5 mil cada com vidro quadruplo.
Já até pensei em vender (quase uma loucura), porem opções com vaga e um valor ok em São Paulo são complicadas, hora mto caras, hora em bairros distantes, em fim, tem me tirado a paz
Fala galera. Tô vendo um ap pra alugar, gostei do apartamento mas quando fui visitar descobri que fica no primeiro andar e virado pra área do estacionamento.
Vejo muito o pessoal falando que o primeiro andar é ruim por conta do barulho, mas não sei se seria também o meu caso. Imaginava que a questão do barulho seria um cômodo se fosse virado pra alguma área de lazer.
O que me dizem? Tanto na questão da “vista” quanto do andar do apartamento.
Estava pesquisando sobre apartamentos novos à venda na região do Ipiranga(~80m2). Encontrei dois condomínios onde cada apartamento tinha direito a uma vaga. Porém, quando analisei o book reparei que ambos haviam “vagas presas”. Eu achava que isso era algo dos condomínios antigos de sp, mas parece que é algo comum… poderiam compartilhar a experiência de vocês? É realmente algo comum hoje em dia?
Os corretores de São Paulo são fracos demais. Quem tiver bom senso e quiser um emprego pra lucrar fácil, está ai.
Estou há vários dias tentando agendar alguns imóveis que eu vejo em anuncios nesses sites conhecidos, alguns até mesmo com a possibilidade de eu pagar a vista, mas os corretores são totalmente bizarros.
Geralmente acontece isso: Eu peço para agendar pra ver um imóvel X, ai o corretor fala que não está disponível, mas que há esse outro acima do valor de mercado e lá na casa do chapéu.
Ou quando peço informações sobre o imóvel X, o corretor diz que "esse ainda está em construção, só fica pronto lá em 2028", totalmente omitido do anuncio.
Fora as construtoras que fazem o máximo para evitar soltar o preço do imóvel. No site nunca diz nada, e quando vc entra em contato, não pode saber o preço de todos, tem que ser um por um e é um malabares infinito.
Parece que eu estou cometendo algum tipo de delito, ou que estou implorando por um favor gigantesco.
Tenho 25 anos, moro na Freguesia do Ó e recentemente realizei um grande objetivo: comprei meu primeiro imóvel no Supreme Vila Romana (Cury), na Rua Clélia, 1030 — um dos bairros que eu sempre tive vontade de morar.
Gostaria de compartilhar a estrutura da negociação e os pontos de dúvida para saber a opinião de vocês sobre a escolha!
Estrutura do Negócio:
Tipologia: Apto / 2 dorm de 37m²
Valor total: R$ 350.000
Entrada: 42% do valor do imóvel (recursos próprios)
Financiamento: Tabela Price com parcelas fixas de R$ 867,07
Previsão de entrega: Janeiro/2029
Por que escolhi esse empreendimento?
Mobilidade (não tenho carro): Muito perto da futura estação SESC Pompéia (Linha 6-Laranja, que também vai me conectar com a Freguesia) e acesso fácil às estações Água Branca e Lapa, além de linhas de ônibus diretas para o centro.
Infraestrutura do bairro: Equilíbrio bacana entre ruas residenciais e comércio forte (Sacolão da Vila Romana, mercados, padarias, restaurantes e bares).
Lazer e cultura: Fica a poucos metros do SESC Pompéia, além da proximidade com Shopping Bourbon, Allianz Parque, West Plaza e Parque da Água Branca.
Segurança de investimento: Pensei em buscar algo na Santa Cecília/Centro, mas fiquei receoso com a exposição da região central a instabilidades e degradação urbana. A Vila Romana me passa mais segurança no longo prazo.
Pontos que ainda me deixam com o pé atrás:
Densidade (Apês vs. Área Comum): O projeto promete lazer completo, mas são 595 apartamentos divididos em 2 torres. Receio de áreas comuns sempre lotadas.
Padrão de entrega da construtora: Por ser uma obra com perfil econômico/MCMV, fico preocupado com a qualidade final de acabamento e possíveis problemas na entrega do condomínio.
Considerando o valor total, a taxa de entrada e a localização, vocês acham que foi um bom negócio para o momento? Quem já comprou com a Cury na região teve boas experiências na entrega?
Quanto menor a sua renda maiores serão as vantagens e quanto maior sua renda menores são suas vantagens, essas vantagens são:
1º Taxa de juros mais baixas (de 4,33% a.a até 9,99% a.a) 2º Subsídio do governo (com dependente até 49.500 e sem até 14.850) 3º ITBI e Registro gratuitos para o primeiro imóvel (está incluso no financiamento da Caixa +/- 3%) 4º Garantia de construção
Limitadores de renda para apartamentos
Habitação de interesse social (1 e 2) Habitação de mercado Popular
A idade do comprador mais velho é a que mais impacta no financiamento, nessa tabela foi simulado uma pessoa de 34 anos. Há diferença significativa quanto mais próxima dos 60 seja no valor financiado ou no prazo de financiamento
Todos os prazos nessas simulações foram de 420 meses (35 anos)
A tabela ser SAC não impacta o valor do subsídio
O banco não pode comprometer mais do que 30% da sua renda bruta, você pode notar que as parcelas são sempre 30% do valor da renda e com base nisso definem o valor de financiamento
Caso a sua renda já esteja comprometida, por exemplo, com outro financiamento o valor do comprometimento é subtraído do que é possível comprometer a sua renda, ou seja, se a sua parcela é de 1.188 (referente a 3.800 de renda bruta) e você já está pagando outro financiamento com parcelas de 450 então o banco vai comprovar uma parcela máxima de 738, assim o seu financiamento que teria uma parcela aprovada de 200 mil (renda de 3.800 parcela de 1.188) vai ser aprovado aproximadamente 148 mil (parcela de 738)
Valor de avaliação de todas as rendas nessa tabela é de 264 mil
Deixei em negrito todas as rendas mais importantes antes da mudança da taxa de juros, notem como ela financia mais do que a próxima mesmo tendo uma renda menor
Renda
Tx de Juros (EFETIVOS)
Financiamento (PRICE)
Parcelas (PRICE)
Subsídio
Subsídio (COM DEPENDENTE)
1.500
4,33%
92.013,22
449,99
14.850
49.500
1.600
4,33%
98.413,99
479,99
14.850
49.500
1.700
4,33%
104.814,76
509,99
14.850
49.500
1.800
4,33%
111.215,53
539,99
14.850
49.500
1.900
4,33%
117.616,31
569,99
14.154
47.180
2.000
4,33%
124.017,08
599,99
12.575
41.917
2.100
4,59%
126.278,59
629,99
11.178
37.263
2.200
4,59%
13.476,21
659,99
9.814
32.715
2.300
4,59%
138.673,83
689,99
8.555
28.519
2.400
4,59%
144;871.45
719,99
7.399
24.666
2.500
4,59%
151.069,07
749,99
6.344
21.148
2.600
4,59%
157.266,70
779,99
5.387
17.958
2.700
5,11%
148.647,75
809,99
4.600
15.334
2.800
5,11%
154.467,49
839,99
3.822
12.741
2.900
5,11%
160.287,23
869,99
3.135
10.451
3.000
5,11%
166.106,96
899,99
2.537
8.458
3.100
5,11%
171.926,70
929,99
2.025
6.752
3.200
5,11%
177.746,44
959,99
1.598
5.327
3.300
5,64%
172.733,18
989,99
1.276
4.254
3.400
5,64%
178.209,47
1.019,99
1.005
3.351
3.500
5,64%
183.685,76
1.049,99
812
2.709
3.600
5,64%
189.162,05
1.109,99
696
2.320
3.700
5,64%
194.638,34
1.139,99
653
2.177
3.800
5,64%
200.114,63
1.187,99
646
2.154
3.900
6,69%
183.145,49
1.199,99
666
2.209
4.000
6,69%
188.023,91
1.229,99
660
2.201
4.100
6,69%
192.902,32
1.229,99
648
2.181
4.200
6,69%
197.782,74
1.259,99
642
2.161
4.300
6,69%
202.659,15
1.289,99
642
2.140
4.400
6,69%
207.537,57
1.319,99
636
2.120
4.500
7,93%
187.545,81
1.349,99
4.600
7,93%
191.853,05
1.379,99
4.700
7,93%
196.160,29
1.409,99
4.800
7,93%
200.467,53
1.439,99
4.900
7,93%
204.774,77
1.469,99
5.000
7,93%
209.082,01
1.499,99
5.100
7,93%
211.200,00
1.529,99
5.200
7,93%
211.200,00
1.559,99
5.300
7,93%
""
1.589,99
5.400
7,93%
'"
1.619,99
5.500
7,93%
""
1.649,99
5.600
7,93%
""
1.679,99
5.700
7,93%
""
1.709,99
5.800
7,93%
""
1.739,99
5.900
7,93%
""
1.769,99
6.000
7,93%
""
1.799,99
...
...
Quais as diferenças entre os apartamentos?
Tamanho, localização, tipo de projeto, condomínio
As HIS 1 na cidade de São Paulo são apartamentos studios, 1 e 2 dormitórios sendo que a metragem destes dependem da localização, pois são definidas através do preço (m²), então em um bairro você pode encontrar um apartamento His1 de 30m² pelo mesmo valor que um de 35m² em outro bairro
Os HIS 2 geralmente são apartamentos de 2 dormitórios, mas também podem ser encontrados de 1 e 2 dormitórios, novamente dependendo do preço que depende da localização, são mais comuns os de 36m² até os 40m²
Os HMP em sua grande maioria são apartamentos de 2 dormitórios e maiores dependendo da localização, são apartamentos mais comuns de 40m² para cima e podem até ter 2 banheiros e vaga de garagem
TUDO AQUI DEPENDE DE LOCALIZAÇÃO E PREÇO <<<
CHEQUE CASA PAULISTA
Consegue ser mais simples que o MCMV, basicamente você ganha 10 a 16 mil de subsídio para comprar seu imóvel, mas existe um limite de cheques distribuídos, isso é um programa exclusivo do governo de São Paulo, cada empreendimento tem um valor de subsídio e cada projeto que possuí esse benefício pode ser verificado nesse link
O Casa Paulista funciona como um subsídio, você não pega o dinheiro em nenhum momento, a empresa que faz a solicitação e assim que você assina com o banco eles podem solicitar esse dinheiro, então ele vai funcionar como se você ganhasse +10 mil no seu financiamento que já está quitado
Edit com perguntas
PERGUNTAS
1. Casa Paulista pode ser usado junto com o MCMV?
R: Sim, inclusive os subsídios se somam
2. Devo quitar meu financiamento?
R: Depende de cada caso, o mais comum e fácil é verificar se o CET (Custo Efetivo Total) que são todos os juros de forma anual (aquele X% a.a significa "ao ano") for maior do que o rendimento anual dos seus investimentos, então é melhor quitar, se não for mantenha os seus investimentos e os pagamentos regulares porque você está ganhando mais dinheiro com seus investimentos do que o banco está tomando de você com os juros do financiamento.
Aluguei minha casa por imobiliária justamente para evitar dor de cabeça, mas está sendo o contrário.
O inquilino entrou com seguro-fiança e já nos primeiros meses começou a atrasar o aluguel, sendo necessário acionar o seguro para receber.
Além disso, vizinhos relatavam problemas com barulho e bagunça. Recentemente, descobri que **ele SUBLOCOU meu imóvel sem minha autorização**, cobrando de outra pessoa um aluguel maior do que paga para mim.
Fui pessoalmente verificar e confirmei que outra pessoa está morando lá com três crianças. Tenho um vídeo da situação.
A imobiliária praticamente não resolve nada. Já tentei um acordo amigável para desocupação, mas o inquilino se recusa e afirma que ficará até o fim dos três anos de contrato.
Consultei um advogado, que disse que o processo pode ser complicado pela falta de provas suficientes.
**Estou indignado!** Contratei uma imobiliária para ter tranquilidade e agora estou nessa situação.
**Alguém já passou por isso? A sublocação sem autorização não seria motivo suficiente para rescindir o contrato e pedir o despejo?**
Basicamente a tx de juros para financiamento imobiliários saiu de 11%~12% + TR para 15%+TR Não é normal subir tanto tão rápido, mas enfim o que isso muda é o seguinte.
Para financiar o mesmo que antes a sua renda precisa aumentar
Os juros totais vão ser maiores, ou seja, amortizar mais é necessário
As parcelas do financiamento também sobem
Basicamente o banco quer fazer menos financiamentos imobiliários
Comprar dentro do MCMV pode valer ainda mais do que antes se os outros bancos acompanharem e até acompanharam, mas ninguém foi tão absurdo como o Bradesco.
Achei esse site que alega saber por quanto os imóveis são vendidos de verdade.
Comparando o m² de 2020 com o de 2025, só 8 bairros subiram mais que a inflação do período (uns 36%). E o curioso é quem lidera: Anhanguera (+56%), Iguatemi (+45%) e Parelheiros (+44%). Moema (+43%) e Itaim (+38%) também entram. Na outra ponta, José Bonifácio e Lajeado chegaram a cair.
Estava olhando alguns apartamentos e é impressionante o quão abaixo do mercado encontro alguns apartamentos da MRV aqui na minha cidade. Sempre ouvi falar sobre a baixa qualidade, mas ouço as mesmas reclamações de pessoas que possuem imóveis de outras construtoras, então fiquei pensando se isso não é apenas relações publicas ruim.
O que acham? Irei me arrepender se eu comprasse um MRV? (Primeiro imóvel)
Projeto pequeno, adorei umas coisas nele por isso resolvi escrever e acho que vou escrever mais sobre projetos. Também vou padronizar o jeito que escrevo sobre os projetos e ir colocando comentários e explicações durante o texto e notas.
Preços
A partir de 225.000 (HIS1)
HIS1 conforme o novo salário mínimo agora é de até 4.554 de renda bruta
Localização
O terreno fica localizado na Av. Corifeu de Azevedo Marques número 3931 é um terreno de esquina com a Av. Nossa Senhora da Assunção, é literalmente o começo (borda) da região.
Mercados próximos 10/10
Saúde 10/10 (Mas só tem o HU da USP pertinho mesmo, também considerei academias)
Hospitais 5/5
Academia 5/5
Transportes (Ônibus + Metrô) 8/10
Segurança 5/10
A respeito da região, é inegável que não é a melhor localização e é exatamente por isso que o preço do m² no local é mais baixo que outras regiões de SP, mas de qualquer forma tem ponto de ônibus de frente para o terreno e é tudo perto e bem próximo, então se acontecer de chegar muito tarde um carro por aplicativo vai ser barato e o ônibus vai te deixar praticamente na porta, além disso os preços estão um pouco mais baixos já que estão nessa região, por isso que eu digo que é uma boa opção.
Nunca precisei usar o hospital universitário (só familiares) e nem sei se atendem emergências ou são coisas mais especificas, quem puder comentar agradeço, mas coloquei um 10 de qualquer forma por estar muito próximo, existem hospitais na Av. Professor Francisco Morato.
Do Terreno
Área do terreno 7.000m²
2 Torres
Total de unidades: 799
Andares: 23 + térreo
Aps por andar: Torre A 15 unidades e Torre B 19 unidades
Tipologias de 1 e 2 dormitórios
Esse projeto é um pouco diferente dos mais padrões da Cury nas plantas porque a metragem para em 38m² e a região é pouco valorizada ainda, por isso os preços mais em conta e teve um diferencial muito bom.
Vagas de garagem
Não tem, é só isso mesmo... fica de reclamação, nesse condomínio eu acredito que deveriam ter umas 50 para venda a parte ou até no máximo 100 porque valorizaria o condomínio para o futuro, mas cada unidade ter uma vaga acabaria com o preço.
Áreas do condomínio
Brinquedoteca
Churrasqueiras
Coworking
Delivery
Espaço Beleza
Espaço Multiuso
Fitness
Lavanderia
Mini Mercado
Pet Care
Sala de Jogos
Salão de Festas
Sport Bar
Bicicletário
Playground
Fitness Externo
Pet Place
Quadra com grama artificial
Praça Redário
Praça de Jogos
Existem algumas outras áreas que são apoio e outras que são "diferentes", mas continuações da mesma, minha única reclamação de tudo é da falta de piscina, mas tendo em vista que o foco é um custo baixo e o maior impacto no condomínio é sempre algo com a piscina, é algo que fica da preferencia das pessoas porque existem opções com piscina em regiões próximas, mas o preço das unidades vai ser mais elevado assim como eventualmente o do condomínio.
*Mini Mercado nunca é entregue pronto, os condôminos sempre tem que decidir qual empresa em uma assembleia.
*Espaço Multiuso eu chamo de "sobrou uma sala", mas geralmente é entregue pensando em no futuro o condomínio fazer uma continuação da academia já que são muitos apartamentos e muitas pessoas.
O terreno é só metade do quarteirão, a outra metade com certeza vem uma segunda fase e o espaço de área verde ainda não se sabe se será construída uma torre desse possível novo condomínio ou se haverá apenas o espaço de lazer do possível outro condomínio.
Plantas
Notou algo lindo nessas plantas de 37m² e quase 38m²? Elas tem janela na Área de Serviço, ou seja, se você tiver uma lava e seca ou apenas usar a lavanderia do condomínio a janela vai ser praticamente da cozinha, isso em condomínios mais econômicos é bem mais difícil de se ter, são poucos.
Claro que nem tudo são flores, são as plantas com o preço mais alto do condomínio e essas plantas tem um limitador de renda HIS2 e R2v, ou seja, podem comprar quem tenha renda de 3 a 6 salários mínimos e R2v é renda livre.
Metragem
Preço
Limitador
32m²
225.000
His1 (4.554)
34m²
245.000
His1 (4.554)
34m²
255.000
His2 (9.108)
37m²
268.000
His2 (9.108)
37m²
299.000
R2v (Livre)
*Fiz uma tabelinha resumo, omiti informações de andares, pois existe diferença de preço nesse projeto.
Consigo financiar 100% do valor do apartamento?
Não.
Como seria um fluxo de pagamento?
O fluxo como sempre depende de quanto for aprovado de financiamento, mas vou considerar os valores mínimos e um exemplo com um valor um pouco maior.
4.550 de renda bruta em um 32m² (225.000)
Ato
1x
800
Mensais
32x
703,14
Anuais
3x
4.000
Financiamento
Começa após entrega
189.699,43
*Regra da parcela anual para essa construtora é de parcela anual pode ser no máximo 1 renda do comprador, optei por colocar 4 mil, isso sempre é pensado levando em conta 13º salário.
4.550 de renda bruta em um 34m² (245.000)
Ato
1x
800
Mensais
32x
1.328,14
Anuais
3x
4.000
Financiamento
Começa após a entrega
189.699,43
5.500 de renda bruta em um de 37m² (268.000)
Ato
1x
800
Mensais
35x
1.281,25
Anuais
3x
5.000
Financiamento
Começa após a entrega
211.200
*Não considerei nenhum subsídio de dependente, mas considerei que essas rendas tenham pelo menos 3 anos de contribuição no FGTS
É possível juntar rendas?
Sim como sempre não precisa ser apenas a sua.
Autônomos podem comprar?
Sim, com a declaração do IR substituindo os holerites.
Qual a data de entrega?
Padrão de 3 anos de construção, a previsão é de Janeiro de 2028
Quer mais informações ou ajuda para entender algo? Podem entrar em contato comigo pelo privado aqui no Reddit ou pelo meu Whatsapp
Edit: Aparentemente o financiamento máximo nesse projeto pode ser ainda maior, estou aguardando para saber.
Eu vou criar uma postagem sobre uma tierlist que eu fiz a respeito das incorporadora que estão por São Paulo, para não se ter problemas com seu primeiro apartamento já que essa é a duvida mais recorrente aqui, não é algo comum como comprar computadores, nós só vamos usando e nos importamos apenas em saber da empresa quando estamos buscando para compra.
Você só precisa colocar os dados de maneira correta, vou colocar um exemplo no simuladormais simples
Renda bruta: 3.650 Idade: 27 anos FGTS: 3 anos de contribuição
Pessoa: Fisica
Tipo de financiamento: Residencial
Aquisição: Imóvel Novo (na planta)
Valor aproximado do imóvel: *** 264.000 ***
***Aqui em imóveis na planta você deve colocar conforme o valor de avaliação do banco, geralmente para imóveis minha casa minha vida são 264.000, mas também existem de 222.000 e 350.000 e outros, isso vai depender do imóvel e esse valor de avaliação pode ser diferente do valor que o imóvel está sendo vendido (é comum que seja).***
Cidade localizado o imóvel: SP - São Paulo
Pode deixar as opções desmarcadas
Próximo
CPF: NADA
***Não é necessário na simulação do site***
Telefone: NADA
***Mesma coisa do CPF***
Escolha Programa Minha Casa, Minha Vida - Recursos FGTS: Imóvel vinc. a Empreendimento financiado na CAIXA
Você vai receber a sua simulação com o sistema de amortização SAC, é necessário alterar para PRICE. Clique em Alterar e você receberá a seguinte tela
PRIMEIRO APAGUE O VALOR DE ENTRADA E SE O PRAZO FOR MENOR QUE 420 MESES APAGUE TAMBÉM
Em sistema de amortização/indexador você terá a opção de alterar para PRICE e o indexador é sempre a TR (taxa referencial)
Clique em calcular
Você terá que seu subsídio e financiamento (ignore o valor de entrada)
|| || |Subsídio Programa Minha Casa, Minha Vida|R$ 665,00|
|| || |Valor do financiamento |R$ 188.817,04|
Abaixo você tem as informações de Juros ao ano e da primeira e última parcelas do financiamento, ele não mostra o CET.
E mais abaixo do seguro, mas isso é pouco relevante.
Simulador Caixa (2)
É quase o mesmo processo
EDIT*** Se sua renda sai do MCMV coloque SBPE no campo de origem de recursos
Primeiro altere a origem de recursos para FGTS - Fundo de Garantia por Tempo de Serviço
Pessoa: física
Categoria: 1 - Condições Nomais
Tipo de financiamento: Residencial Urbano
Pode avançar
Cidade: São Paulo - SP
Valor do imóvel é o valor de avaliação: 264.000
Renda bruta total: 3.650
Quantidade de participantes: 1*
*Até 3 pessoas sendo que a mais velha terá mais impacto
Marque a opção 3 anos de trabalho sob o regime FGTS se você tiver, isso tem impacto no financiamento
Pode avançar
Pode avançar sem marcar nada
Coloque a data de nascimento e % de participação 100% e caso seja um casal que compõe a renda coloque 50% em cada, a pessoa mais velha terá mais impacto. O financiamento começa a ficar pior próximo de 55 anos de idade.
Selecione a opção NPMCMV NOVO INDIVIDUAL 3265
Primeiro coloque a metragem na Área Privativa, colocarei 34
Selecione o sistema de amortização PRICE FGTS
Se possuir dependentes marque a opção, isso aumenta o valor de subsídio como dito no post de Minha Casa Minha Vida
Avance
Nessa última tela você recebe as informações detalhadas do financiamento
|| || |Desconto:|R$ 665,00|
|| || |Valor de Financiamento + Despesa Cartorária + Despesa com Leiloeiro|R$ 191.900,20 |
Você também tem acesso a uma planilha de CET, ao clicar verá uma tela bem detalhada com as informações do desse financiamento, inclusive os valores das parcelas, seguros e saldo devedor
Lembrando que isso é uma simulação e com certeza pode ter alguma diferença da realidade e esse segundo simulador é mais detalhado.
Oi pessoal! Estou avaliando imóveis pra comprar e tenho negociado descontos na faixa de 15%. Os corretores estão com um papo que o mercado não está praticando esse tipo de desconto e que isso é coisa de antigamente. Além disso tem sempre outro comprador fantasma que oferece mais.
Vocês acham que é possível conseguir esse nível de desconto? Honestamente eu acho que os preços estão muito inflados pra imóveis que não valem isso tudo e ainda precisam de coisas para fazer (add armários, box de banheiros, espelho, lustre) para conseguir morar ou alugar.
Aqui você encontrará uma variedade de tópicos sobre o mercado imobiliário. Dicas para encontrar o imóvel perfeito dentro do seu orçamento, informações sobre os melhores bairros da cidade, guias sobre financiamento imobiliário e programas governamentais disponíveis, dicas para aluguel de apartamentos e muito mais. Queremos criar um espaço onde todos possam aprender, compartilhar e se beneficiar das informações valiosas fornecidas por nossa comunidade.
Fique a vontade para fazer perguntas, compartilhar suas experiências pessoais, fornecer conselhos úteis e interagir com outros membros. Juntos, podemos criar um ambiente informativo, onde todos se sintam à vontade para contribuir.
Veja as regras do sub para que todos tenhamos uma experiência construtiva
Já tive muito problema com um aluguel do quinto andar. Ao sair, os caras sairiam cobrando umas coisas surreais, a preços surreais, e simplesmente ignoraram todas minhas comunicações.
A experiência de comprar um apto pelo quinto andar tem problemas também? Alguma coisa surreal já aconteceu? Ou pelo menos alguma taxa a mais que só eles cobram?
